Wirksamkeit privatschriftlicher Vereinbarungen

Eine der größten rechtlichen Unterschiede zwischen dem deutschen und dem spanischen Immobilienrecht ist die grundsätzliche Wirksamkeit auch privatschriftlicher Vereinbarungen zwischen den Parteien. Oft werden den Kaufinteressenten daher von dem Makler der Verkäuferpartei Dokumente zur Unterzeichnung vorgelegt, die meist rechtlich unkorrekt als „Option“, „Reservierung“ oder „Angebot“ bezeichnet werden. Rechtlich handelt es sich aber zumeist um Dokumente, die den Kaufinteressenten bereits in der ein oder anderen Art vertraglich verpflichten. Die Nichterfüllung führt in der Regel zu finanziellen Einbußen in Form einer Vertragsstrafe. Dies gilt vor allem für den privatschriftlichen Kaufvertrag, den „contrato de arras“, der regelmäßig eine Vertragsstrafe in Höhe von 10% des Kaufpreises vorsieht.

Ohne vorherige rechtliche Prüfung sollte der Kaufinteressent daher keine Unterschriften leisten.

Fehlende Beratung des Maklers oder Notars

Anders als bei immobilienrechtlichen Erwerben in Deutschland werden Sie bei einem Kauf einer Immobilie in Spanien weder von dem durch den Käufer beauftragten Immobilienmakler noch den beurkundenden Notar ausreichend geschützt. Denn der Makler wird allgemein von dem Verkäufer beauftragt und auch bezahlt, so dass er dem Käufer gegenüber weder vertraglich haftet noch dessen Interessen berücksichtigt. Letztlich vermittelt er lediglich das Kaufgeschäft und wird auch hierfür bezahlt. Selbst eine erwiesene Falschberatung löst in Spanien insoweit nicht automatisch einen Haftungsfall des Maklers aus. Auch die beurkundenden Notare in Spanien haben keine einem deutschen Notar gem. § 17 Abs. 1 BeurkG obliegende Beratungsfunktion. Hiernach trägt der deutsche Notar nicht nur dafür Sorge, dass ein Vertrag ordentlich dokumentiert wird. Vielmehr beraten deutsche Notare auch, indem sie die einzelnen Klauseln erklären und vorhandene Risiken aufzeigen. Auch klären sie insbesondere Verbraucher darüber auf, wenn der Vertrag ungewöhnliche Klauseln enthalten sollte. Spanische Notar haben jedoch keine Pflicht zur Beratung der Parteien, ihre Hauptaufgabe ist vielmehr die reine Beurkundung. In diesem Rahmen wird lediglich sichergestellt, dass die richtige Immobilie verkauft, der Kaufpreis absprachegemäß bezahlt und die verpflichtenden Dokumente vorgelegt werden, wobei sich der Notar zudem oft auf den Urkundeninhalt bezieht, der, anders als in Deutschland, auch regelmäßig nicht vorgelesen, sondern nur zusammengefasst wird.

Überprüfung der tatsächlichen Immobilienbeschaffenheit

Eine der größten Risiken bei einem Immobilienkauf in Spanien ist der Umstand, dass die Beschreibung der Immobilie im Angebot von der tatsächlichen Beschaffenheit der Immobilie abweicht. Hierbei kann es sich um erhebliche Unterschiede der Wohnfläche, der Nutzungsberechtigung von Terrassen, der fehlenden Eintragung von Teilen der Bebauung oder deren Anlagen, wie z.B. Schwimmbädern bis zu der vollständig fehlenden grundbuchlichen Registrierung ganzer Etagen oder der gesamten Bebauung handeln. Aufgrund der fehlenden Sprachkenntnis, der aus deutscher Sicht rechtlich nicht immer einfach einzuordnenden zugrundeliegenden Unterlagen und der fehlenden Aufklärung durch Makler oder Notar, kann es leicht dazu kommen, dass der Kaufinteressent sich durch Unterzeichnung eines privatschriftlichen Dokumentes verpflichtet, die angebotene Immobilie „gekauft wie gesehen“ zu erwerben. Eine rechtliche Prüfung des Angebotes vor Eintritt in Verhandlungen über den Kaufpreis etc., ist daher unverzichtbar.

Schwierigkeiten bei nachvertraglichen Gewährleistungen

Erschwerend kommt hinzu, dass Käufer auch bei aus ihrer Sicht fehlerhafter Vertragserfüllung zumeist geringe Aussichten auf eine aus ihrer Sicht ordnungsgemäße Gewährleistung durch die Verkäuferpartei haben. Dies liegt zunächst daran, dass die Verkäuferpartei, über den für sie tätigen Makler, Klauseln in den privatschriftlichen Vertrag aufnehmen lässt, die eine Übergabe „gekauft wie gesehen“ nach sich zieht und die Käuferpartei zumeist bestätigen lässt, dass diese die Immobilie in rechtlicher und tatsächlicher ausgiebig hat prüfen lassen können. Wenn diese Prüfung dann aber tatsächlich nicht erfolgt ist, kann dies erhebliche nachteilige Folgen haben. Auch dann, wenn Gewährleistungsansprüche beispielsweise in den Fällen versteckter Mängel an sich bestehen, erschwert es das spanische Rechtssystem, diese Ansprüche auch erfolgreich zu verfolgen (Vorleistungspflicht, Beweispflicht, keine gesicherte Erstattung der Verfahrenskosten, möglicher unauffindbarer oder insolventer Verkäufer, etc.).